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NOVEDADES EN LA REGULACIÓN DEL DERECHO HIPOTECARIO ESPAÑOL, DE INTERÉS PARA CONSUMIDORES EUROPEOS

julio 4, 2013  | by Gülpen Garay

 

En España, la reciente la Ley 1/2013, de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social y la Sentencia del Tribunal Supremo de 19 de marzo de 2013 han implicado medidas novedosas en el sector inmobiliario, que redundarán muy positivamente en el consumidor europeo a la hora de adquirir inmuebles e hipotecas sobre los mismos en nuestro país.

 

En primer lugar, el poder ejecutivo, es decir, el Gobierno, y por ende el legislador, ha tenido que sucumbir a las presiones provenientes de la Unión Europea, consumidores y ciudadanos en general, habiendo de modificar la antigua  y “apolillada” normativa de los años 90, que facilitó el boom del sector inmobiliario español, adaptándola  a los parámetros actuales.

 

En segundo lugar, la Sala Primera del Tribunal Supremo ha fijado doctrina sobre la validez y la posibilidad de control judicial del carácter abusivo de las cláusulas suelo, incorporadas a contratos bancarios de préstamo a consumidores con garantía hipotecaria y a interés variable celebrados con consumidores y usuarios.

 

Así, por una parte, la Ley 1/2013 prevé  la suspensión inmediata y por un plazo de dos años de los desahucios de las familias que se encuentren en una situación de especial riesgo de exclusión.

 

Modifica la Ley Hipotecaria anteriormente mencionada y la normativa del mercado hipotecario, con medidas como la limitación de los intereses de demora, su no capitalización, mejoras en el procedimiento extrajudicial o el fortalecimiento en la independencia de las sociedades de tasación. Recoge diferentes innovaciones en la Ley de Enjuiciamiento Civil que afectan a la ejecución en general e hipotecaria en particular, a posibles condonaciones posteriores, al derecho a parte de la revalorización, a la posibilidad de apreciar la abusividad de determinadas cláusulas o al valor de tasación en las escrituras. Y modifica el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos, tanto en lo que afecta al ámbito de aplicación, como en lo relativo a las características de las medidas que pueden ser adoptadas, lo que afecta al Código de Buenas Prácticas.

 

De especial relevancia para el consumidor europeo es la modificación de la Ley Hipotecaria y la normativa del mercado hipotecario y fundamentalmente en las medidas de fortalecimiento para la independencia de las sociedades de tasación que tantas irregularidades cometieron en el pasado. Una valoración imparcial del inmueble es fundamental para un mercado inmobiliario ajustado a la realidad.

 

Por otra parte, la nueva Sentencia del Tribunal Supremo de fecha 19 de marzo de 2013 ha dejado claro que las claúsulas cuando el contrato de crédito hipotecario es con una persona fisica, deben cumplir con los requisitos de especial transparencia exigible a los contratos celebrados con consumidores. Esto refuerza considerablemente la situación del ciudadano ante la contratación de hipotecas, pues anteriormente se encontraban desprotegidos ante este tipo de cláusulas que suscribían, en muchas ocasiones, sin una comprensión clara de las mismas o lo que es peor, sin que estás clausulas les fueran aclaradas y detalladas antes de la contratación.

 

Los consumidores deben ser informados de que cuando el tipo de interés baja a determinados niveles, el préstamo se transforma en préstamo a interés fijo variable solo al alza y no se beneficiarán de las bajadas del índice de referencia (en general el Euribor). También deben ser informados de forma clara y destacada, sin que las cláusulas puedan pasar inadvertidas al consumidor entre otras propias de un contrato tan complejo. Y además, el consumidor debe ser informado de otros productos para que pueda realizar una comparación y pueda decidir contratar después de tener una información suficiente y amplia.

 

Así pues, todo este “paquete” de nuevas medidas no solo redundará positivamente en el consumidor español sino que lo hará también para el consumidor europeo que antes no solo tenía que “lidiar” con la barrera de idioma sino también con todo un proceso que carecía de la claridad y seguridad debida.

Con la colaboración de Ana Garcia Martinez

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